| 平成１４年７月３日 |
| ＜問い合わせ先＞ |
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土地・水資源局地価調査課 |
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四日市(鑑定評価指導官)、小玉、松山 |
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電話：03-5253-8111(内線30362,30323,30322) |
| 平成１３年６月〜 １４年６月 |
国土審議会土地政策分科会（根本二郎分科会長）の不動産鑑定評価部会（緒方瑞穂部会長）において、不動産鑑定評価基準の在り方について計１３回審議 | |
| 平成１３年１２月〜 １４年１月 |
土地政策分科会が取りまとめた同基準の改定骨子案についてパブリックコメントを実施 | |
| 平成１４年６月１４日 | 不動産鑑定評価基準の改定案について国土審議会より国土交通大臣に意見を提出 | |
| 平成１４年７月３日 | 不動産鑑定評価基準等の改正について（国土交通事務次官通知）発出 | |
| 平成１５年１月１日 | 改正後の不動産鑑定評価基準等の施行開始（平成１４年内は周知期間） |
| 項 目 | 改正施行前（〜H14.12.31） | 改正施行後（H15.1.1〜） |
|---|---|---|
| １．収益還元法の手法 | ○直接還元法のみ | ○直接還元法とＤＣＦ法の２本立てとする。 ○証券化のための評価は、原則としてＤＣＦ法を適用 |
| ２．物件調査 | ○土地についての調査項目が中心（建物等については調査項目が抽象的なものとなっている） | ○価格形成要因に係る調査事項として建物や地中の状態についての項目を具体的に明記 ・設備（情報通信対応、空調等）の機能性 ・修繕計画や管理の良否 ・土壌汚染等の地中の状態 等 |
| ○鑑定士の調査能力を超える場合の取扱いについての記載が無い | ○鑑定士の調査能力を超える場合にも原則として専門家の調査を活用すること、どうしても明らかにすることができない事項について条件設定や推定を行うことが認められる場合を明確化 | |
| ３．市場分析 | ○対象不動産の存する近隣地域の特性（都心との距離、街路の状況、周辺の土地利用状況等）の分析が中心 | ○代替競争関係にある不動産との比較分析を充実するために、対象不動産の存する地域ばかりではなく、より広域的な市場の特性の分析を重視 |
| ４．試算価格（積算価格、比準価格、収益価格）の調整 | ○複数の手法によって求めた試算価格を等しく妥当性があるものとして尊重して鑑定評価額を決定（単純に平均するといった誤解を招くおそれ） | ○対象不動産（一戸建て、オフィスビル等）の特性等に応じて、複数の手法によって求めた試算価格が有する説得力の違いを適切に反映させて鑑定評価額を決定 |
| ５．鑑定評価報告書への記載 | ○鑑定評価額の決定理由の記載内容について抽象的な記載事項のみが列記されているため、結果や算定過程を中心に記載する等説明力に欠ける面あり | ○説明責任を強化する観点から、決定した鑑定評価額の算定過程に加え判断の理由、分析内容、前提条件等について具体的に記載することを明記 |
＜参 考＞
【 収益還元法について 】
| 収益還元法 ＝ | 不動産から生ずる収益を一定率で割り戻して現在価値を求める方法。下記の２つの方法から構成される。 |
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【 試算価格の調整について 】
| ＊鑑定評価の手法には、基本的に次の３手法がある。 | |
| ・原価法 | 不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法 |
| ・取引事例比較法 | 類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法 |
| ・収益還元法 | 不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法 |
| ＊鑑定評価に当たっては、原則としてこれら３手法を併用することとなっている。 | |
| ＊具体的には、これらの手法によって求められた価格（試算価格）を調整して、最終的に鑑定評価額を決定する。 | |
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