国土交通省 土地・建設産業局 不動産市場整備課
電話 03-5253-8111（内線 30-434）
土地利用関連
土地利用基本計画を中心に、国土利用計画法にもとづく計画や制度について、紹介します。
国土利用計画の体系
国土利用計画法（昭和49年法律第92号）は、国土利用計画の策定について定めるとともに、土地利用基本計画の策定、土地取引の規制に関する措置その他土地利用を調整するための措置を講ずることにより、国土形成計画法（昭和25年法律第205号）による措置と相まって、総合的かつ計画的な国土の利用を図るための法律です。
以下の図に示すように、土地利用を調整するための措置として、土地利用基本計画、土地取引規制、遊休土地制度の3つの制度が規定されています。
図 国土利用計画法の概要
土地利用基本計画とは
国土利用計画法に基づき、個別規制法に基づき策定される諸計画に対する上位計画として、また総合的かつ広域的見地に立って取引段階から利用区分に応じた規制と誘導を行うため、 都道府県知事が土地利用基本計画を定めるものです。
土地利用基本計画は、都道府県の区域について、都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の五地域に区分し、担当部局が一元的に管理・運営することで、 総合的かつ計画的な都道府県土の利用が図られることとなります。
【表】土地利用基本計画における五地域
| 地域名 | 国土利用計画法上の規定 | 運用 |
|---|---|---|
|
都市地域 （10,143千ha） |
一体の都市として総合的に開発し、整備し、及び保全する必要がある地域 | 都市計画法に基づく都市計画区域として指定されることが相当な地域 |
|
農業地域 （17,230千ha） |
農用地として利用すべき土地があり、総合的に農業の振興を図る必要がある地域 | 農業振興地域の整備に関する法律に基づく農業振興地域として指定されることが相当な地域 |
|
森林地域 （25,397千ha） |
森林の土地として利用すべき土地があり、林業の振興又は森林の有する諸機能の維持増進を図る必要がある地域 | 森林法に基づく国有林及び地域森林計画対象民有林として指定されることが相当な地域 |
|
自然公園地域 （5,440千ha） |
優れた自然の風景地で、その保護及び利用の増進を図る必要がある地域 | 自然公園法に基づく国立公園、国定公園及び都道府県立自然公園として指定されることが相当な地域 |
|
自然保全地域 （105千ha） |
良好な自然環境を形成している地域で、その自然環境の保全を図る必要がある地域 | 自然環境保全法に基づく原生自然環境保全地域、自然環境保全地域及び都道府県自然環境保全地域として指定されることが相当な地域 |
注：五地域の面積は、平成22年3月31日時点のものです。
土地利用基本計画の構成
土地利用基本計画は、「土地利用基本計画図」と「土地利用基本計画書」の二つから構成されています。
土地利用基本計画図
都道府県土において指定されている五地域を、5万分の1の図面上に表示したものです。 なお、当該計画図は、国土交通省国土政策局の下記サイトにて公開されています。
土地利用基本計画書
都道府県土において指定されている五地域について、土地利用の調整等に関する事項を文章表示しているもので、以下の内容で構成されています。
- 土地利用の基本方向
- 五地域区分の重複する地域における土地利用に関する調整指導方針
- 土地利用上配慮されるべき公的機関の開発保全整備計画
土地利用基本計画の活用について
経済社会情勢の変化等により土地利用をめぐる情勢が大きく変化してきている中、平成20年７月に国土形成計画が新たに策定されるとともに国土利用計画（全国計画）が改定され、 これに伴い各都道府県では土地利用基本計画の変更が行われ、また予定されています。
このような情勢を踏まえ、各都道府県それぞれの事情や土地利用に係る都市計画法等の個別規制法の運用実態に応じて、土地利用基本計画がより充実した内容と なるよう 平成20年度に「土地利用基本計画の活用に関する研究会」を設置し、土地利用基本計画の視点と手法について検討を進めてまいりました。
平成20年度の成果として、『個別規制法の連係による総合調整の手法』を内容とした「土地利用基本計画を使おう！（活用の手引き）」を、平成21年度の成果として 『土地利用調整のマスタープラン機能として果たすべき役割と実効性確保の方策』を取りまとめた「土地利用基本計画を作ろう！（作成の手引き）」を作成しましたので、 公表いたします。
市町村における総合的な土地利用計画※の策定
※市町村が独自に策定する土地利用に関する計画
はじめに
土地利用をめぐる現状と問題
我が国では、高度経済成長期から近年に至るまでの間、モータリゼーションの進展等に伴い、都市部周辺においては、市街地のスプロール化、無秩序なミニ開発 の進行、 大規模集客施設の立地等都市機能の無秩序な拡散が急速に進展してきました。また、農村部における耕作放棄地の増加、里山等の地域にとって貴重な自然環境の 荒廃等が問題 となっており、土地利用上の問題が顕在化してきています。
市町村における総合的な土地利用計画
こうした土地利用上の諸問題に対しては、国土利用計画法をはじめとする土地利用に関する各法制度により規制・誘導を行っているとともに、比較的規制が緩やかな地域などを有する市町村や地区においては、問題の発生状況を踏まえ、各地域の実情に即したきめ細かい土地利用調整を行う観点から、地域住民の意向を調整した上で土地利用のあり方を検討し、これらを踏まえた総合的な土地利用計画の策定が行われています。
市町村における総合的な土地利用計画の策定状況と策定事例をご紹介するとともに、土地利用上の課題解決に向けた市町村の取組事例と計画策定のポイントについてご紹介します。
市町村における総合的な土地利用計画の策定状況
国土交通省の「土地利用調整総合システム推進事業※2」の活用実績から、市町村における総合的な土地利用計画の策定状況をみると、平成9年度から平成16年度までに、118市町村において、80の市町村計画と56の地区計画が策定されています。
※2…市町村における総合的な土地利用に関する計画の策定を推進するため、計画の策定や協議会の開催等を支援する事業（平成9年度から平成16年度にかけて実施）。
【グラフ】市町村や地区における総合的な土地利用計画の策定状況
注：土地利用調整総合システム推進事業の実績
また、これらの計画では、その効果的な運用を図るため、他の制度との連携も行われています。例えば、計画策定を契機として、農用地区域の見直しや用途地域の変更、 市街化区域への編入を行うといった例が見られるほか、土地利用計画で定めた誘導基準を運用するために既存の条例などを見直す、あるいは新たに条例を制定する例が見られます。
市町村における総合的な土地利用計画の策定事例
ここでは、国土交通省不動産市場整備課が平成17年3月に作成した「土地利用調整計画の策定事例集」より、市町村における総合的な土地利用計画の策定事例をご紹介します。
PDFファイルにまとめてありますので、ダウンロードしてご参照ください。
ご利用上の注意
- この事例集は平成17年3月に作成したものですので、合併により市町村の名称や区域等が現在と異なる場合があります。
- 事例集では、以下の表現を用いています。
- 市町村における総合的な土地利用計画＝「土地利用調整基本計画」
- 地区における総合的な土地利用計画＝「地区土地利用調整計画」
- 「土地利用調整基本計画」・「地区土地利用調整計画」の総称＝「土地利用調整計画」
土地利用調整計画の策定事例集
表紙・目次・土地利用調整計画の概要（第1章）（43.3 MB）
土地利用調整計画の策定事例（第2章～第3章）
| テーマ | 市町村名 | 計画の特徴 | 都市計画の指定状況 | 策定事例 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 第２章で紹介 | 計画内容を詳細に紹介 | 山形県 飯豊町 |
超長期間の徹底したボトムアップ型の土地利用調整計画の策定 総合計画への反映と一体的な運用 |
都市計画区域外 | 策定事例 |
| 長野県 松川村 |
村全域計画を地区単位の住民参加により策定し、職員の地区担当制も採用 条例による計画運用に加え、保全ゾーンにおける取組みへの支援も実施 |
一部都市計画区域 ・線引き |
策定事例 |
||
| 兵庫県 篠山市 |
市全域の計画と重点地区3地区において計画を策定 まちづくり条例による運用と併せて、県条例・県計画とも連携 |
一部都市計画区域 ・非線引き |
策定事例 |
||
| 福岡県 新宮町 |
住民参加により、総合計画他3計画との並行作業による、計画の策定 徹底した住民参加による地区レベル計画の策定と公園の設計 |
一部都市計画区域 ・線引き |
策定事例 |
||
| 熊本県 宮原町 |
地区別の土地利用調整計画と町全域の計画をボトムアップにより同時に策定 地域まちづくりを推進するための、まちづくり銀行と、まちづくり支店の仕組みの構築 |
都市計画区域外 | 策定事例 |
||
| 第３章で紹介 | 土地利用の調整・整序化を目的とする事例 | 福島県 須賀川市 |
市街化調整区域での事業化をにらんだ地区の土地利用調整計画の策定と市街化区域への編入 全地権者アンケートによる意向把握と公表及び土地利用調整計画への反映 |
一部都市計画区域 ・線引き |
策定事例 |
| 栃木県 壬生町 |
市街化調整区域をゆるやかにゾーニングし、開発許可制度との連携をめざす土地利用調整計画 計画の位置づけを明確にするため、計画を告示 |
全域都市計画区域 ・線引き |
策定事例 |
||
| 兵庫県 高砂市 |
将来的な市街化を目指した市街化調整区域での土地利用誘導 市民と行政によるまちづくり協定の締結による計画の担保 |
全域都市計画区域 ・線引き |
策定事例 |
||
| まちづくり・地域活性化を目的とする事例 | 山形県 南陽市 |
農山村地域における活性化事業の推進と一体となった土地利用調整計画 総合計画、都市計画マスタープランと連携させた策定体制 |
一部都市計画区域 ・非線引き |
策定事例 |
|
| 愛知県 三好町 |
建築物を伴わない行為も対象として、市街化区域まで含めた新たな土地利用誘導方針の策定 防災（水害）の観点を取り入れた土地利用調整計画 |
全域都市計画区域 ・線引き |
策定事例 |
||
| 自然・農業環境の保全を目的とする事例 | 群馬県 嬬恋村 |
3か年で村内の全ての地区において土地利用調整計画を策定 観光ルートであるパノラマラインの景観評価を実施し、地区の土地利用調整計画に反映 |
都市計画区域外 | 策定事例 |
|
| 沖縄県 玉城村 |
グスクや湧水など、貴重な歴史・自然資源の保全と、風景保全を主眼においた土地利用調整計画 市町村合併を見据えた土地利用規制内容の検討 |
都市計画区域外 | 策定事例 |
||
参考資料・データ等（第4章）（65.5 MB）
土地利用上の課題解決に向けた対応手法・計画策定の手引き
土地利用上の課題解決に向けた対応手法の整理
我が国では様々な土地利用上の問題が顕在化してきていますが、国土交通省不動産市場整備課では、以下のような土地利用上の課題に直面し、解決しようとしている市町村の中から、今後の有効な取組のモデルとなり得る市町村を対象に現地調査を行い、課題解決に向けた対応手法と、土地利用計画の策定についての分析と、計画の実効性を担保する条例や支援策の策定に関しても調査を行っています。
- 土地利用上の課題の例
（1） 市町村合併に伴う土地利用施策の調整
（2） 郊外におけるスプロール的な開発抑制、開発行為に対する規制
（3） 農村・集落環境整備のための土地利用誘導
（4） 空き公共施設用地の利活用
（5） 道路建設など公共事業に伴う周辺地域の利活用
（6） 市街地縁辺部の低・未利用地、耕作放棄地の管理と有効活用
（7） 少子高齢化・過疎化の中での低・未利用地、耕作放棄地の適正管理と有効活用
（8） 自然環境の保全・形成を意図した土地利用調整
（9） 景観の保全・形成を意図した土地利用調整
（10）災害危険度の高い地域（震災、津波、水害、急傾斜地等）への対応
※ 平成17年度は（3）と（9）についての現地調査を実施しています。
平成18年度は（6）と（8）と（10）についての現地調査を実施しています。
平成19年度は（1）と（2）と（4）についての現地調査を実施しています。
- 平成17年度の現地調査の概要
- 平成18年度の現地調査の概要
- 平成19年度の現地調査の概要
土地利用上の課題解決モデルの構築
上記の現地調査等の結果から、土地利用上の課題に対応する有効な土地利用計画の策定手法と内容等についてのモデルを構築しています。
- 平成17年度の調査結果から構築した課題解決モデル
- 平成18年度の調査結果から構築した課題解決モデル
- 平成19年度の調査結果から構築した課題解決モデル
- 土地利用をめぐる多様な課題の解決に有効な手法
※ 調査結果から「土地利用計画の策定に関するノウハウ」、「住民参加の推進についてのノウハウ」等を抽出したものです。
計画策定の手引き（ハンドブック）
このほか、国土交通省不動産市場整備課では、土地利用調整システム総合推進事業を活用して策定された土地利用計画の事例を参考に、計画を策定する際に必要な知識やノウハウを 「土地利用調整計画策定ハンドブック」として取りまとめています。
PDFファイルにまとめてありますので、ダウンロードしてご参照ください。
- 土地利用調整計画策定ハンドブック（全147ページ）
ご利用上の注意
- この事例集は平成17年3月に作成したものですので、合併により市町村の名称や区域等が現在と異なる場合があります。
- 事例集では、以下の表現を用いています。
- 市町村における総合的な土地利用計画＝「土地利用調整基本計画」
- 地区における総合的な土地利用計画＝「地区土地利用調整計画」
- 「土地利用調整基本計画」・「地区土地利用調整計画」の総称＝「土地利用調整計画」
関連情報
土地利用調整総合支援ネットワークシステム（ＬＵＣＫＹ）・・・国土利用計画法９条にもとづき、都道府県が策定する土地利用基本計画図を電子化し、インターネット上で情報発信などを行うシステムです。
