新たな土地利用転換手法調査の結果 > 京島地区(東京都墨田区)

盛岡バスセンター地区(岩手県盛岡市)
地区の概要
ケーススタディの概要
(注)本検討はあくまで手法・制度検討のためのケーススタディであり、事業化を前提としたものではありません。また、使用した数値等についても何ら確定したものではありません。

1)区政概要
江戸時代以来、隅田川・相撲などを中心に下町文化が繁栄している。人口は約22.0万人(H15)

広域位置図



2)周辺地域の状況
地区周辺は、関東大震災や戦災の際に、幹線道路や線路敷で焼止まった地域である。
居住者の高齢化が進展し、狭小な敷地の状況からファミリー層が流出するといった典型的な少子・高齢化が進む地域となりつつある。

3)地区の現状
当地区は、都市基盤が未整備のまま市街化が急速に進行し、老朽化した住宅や店舗・作業所併用住宅、工場等による密集市街地を形成している。また、狭小な建築敷地が多く、幅員4m未満の細街路が道路延長の約半数を占め、地区内の主要生活道路が未整備である。

地区の現状


4)基礎データ

土地の所在
東京都墨田区京島二丁目、三丁目の全域
候補地区の現状及び面積
約255,000m2
都市計画
地域地区
市街化区域
準工業地域(第二種特別工業地区)
建ぺい率60%、容積率200%
(一部、商業、近隣商業地域を含む)
その他制限
東京都建築安全条例による
「新防火規制地区」

土地建物の権利関係(平成2年):単位%

AAA
AAC
ABB
ABC
ABA
不明
構成比
22.0
15.6
26.9
15.6

19.9


1)まちづくり実現手法の枠組み

まちづくり実現方策に求められるもの
京島地区を「多世代居住によってコミュニティ豊かな活気あふれる暮らしが継承できる 安心・安全で 心地よいヒューマンスケールの下町」とするため、確実に実現すべき事項を拘束的に定めるとともに、併せて個別の状況・動向に対する柔軟な対応策を準備し、それらを『(都市)計画・誘導・事業のマネジメント』により達成することをめざす。

計画の継続性

まちづくりの実現性


今後の課題解決の方向性を以下の様にとらえた。




2)地区計画試案

地区計画には様々な種類があるが、道路境界からの外壁の後退と建築物の高さを定めること等により、前面道路による容積率の低減や斜線制限の緩和を行うことができる「街並み誘導型地区計画」も有効な手法と考えられる。 ここでは地区計画の種類は特定せず、一般地区計画の形式に沿って地区計画の試案を作成した。

3)まちづくり用地の多様な活用方策の検討(例)

<連鎖的活用地の借地利用>
敷地条件のほか、建替えが進まないもう一つの要因に借地・借家の問題があげられる。
代替地及びコミュニティ住宅のみでなく、権利関係者の多様なニーズに沿った権利調整を図ることが求められるため、まちづくり用地、すなわち(仮称)連鎖的活用地の借地利用を提案した。

底地権相当を別敷地の事業用地と交換し、区有地定期借地権のもとで建替誘導









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