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岡山県岡山市 出石地区
1.地区の概要

位置、住所:岡山県岡山市幸町

面積:11,023m2(学校用地)+2,536m2(都市公園用地・未整備部分)

調査年度:平成13年度

地域地区:商業地域(建ペイ率80% 容積率400%)、防火地域及び準防火地域

土地所有者:岡山市(普通財産)

土地利用、施設の状況
 ―活用前:学校用地、公園予定地
 ―活用後の姿(予定):
   1.都市公園
   2.高齢者施設、保育園
   3.スポーツクラブ、商業施設
   4.民間分譲マンション、賃貸マンション

活用後のイメージ





2.地区の特性と取組概要

地区の特性

対象地区は、岡山市の中心市街地の一角、岡山駅から徒歩10分程度の位置にある。
周辺は、低・中層の店舗、事務所、戸建て住宅、マンション、ホテル、駐車場(平面・立体)等が混在している。


土地活用に向けた取組概要

平成14年3月31日に出石小学校が閉校

平成14年度以降、出石小学校施設暫定活用運営協議会」を設立し、暫定利用の管理運営を行う

平成15年に民間資金活用型事業プロポーザル実施方針を公表

平成17年12月:選定企業グループと定期借地権設定契約を締結


土地活用の内容
@
土地に関する条件

面積:11,023m2(学校用地)+2,536m2(都市公園用地・未整備部分)

借地については契約期間終了時に原状回復を前提として、20年間の事業用借地、または50年間の定期借地
A
施設内用に関する条件

中核施設 都市公園・公共施設・保育園を除き事業者自らが分譲、運営をする
 (a)都市公園(都市計画公園)・広場・緑地
 (b)住宅(共同住宅)
 (c)保育園
 (d)高齢者施設

自由提案施設(事業者が自由に提案する施設で事業者自らが分譲、運営等をする施設)
B
結果

両備交通グループ:公的施設+集合住宅、商業施設の提案





3.取組の経緯

平成13年度:「低・未利用地活用促進モデル調査」

平成14年3月:出石小学校閉校

平成14年4月〜:暫定活用

平成15年7月:事業プロポーザル実施方針を公表

平成16年3月:プロポーザル優先交渉権選定結果の公表

平成17年12月:選定企業グループと定期借地権設定契約を締結

平成18年1月〜:都市公園部分の事業着手 平成20年4月概成

平成19年3月:屋上庭園里丘完成



4.土地活用上の知見

小学校が閉校となった平成14年3月以降、小学校施設を地域団体による暫定活用を行ってきた。

この暫定活用事業は、暫定利用のモデル的な事業として「地域再生47事例」にも取り上げられた。

一方で、事業用借地を活用して、中心市街地に必要な施設(公園、福祉施設、都市型住宅)を民間事業によって整備することを企画し、事業用プロポーザルコンペが行われた。

こうした土地活用、コンペ実施に向けた検討(民間からの提案を基にした事業者選定方式(プロポーザル)の実施指針)はこうした指針のモデルとしても非常に重要な指針となっている。

土地活用に当たっては公的事業負担を低減するため、基本的に民間施設をベースとすること、企業側の公的負担分をカバーするために土地費負担を軽減する長期の定期借地とすることなどとしている。




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