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平成16年度定期借地権供給実態調査:全国定期借地権付住宅の供給実績調査

調査の概要

全国定期借地権付住宅の供給実績調査は、平成16年に定期借地権付住宅の供給実 績があったと思われる事業者507社・団体に対して調査票の送付や電話による聞き取りを行うとともに、別途実施した公的主体における定期借地権の活用実績 調査結果を踏まえ集計しました。

その結果、定期借地権制度発足以来平成16年末までに551社・団体が定期借地権付住 宅の供給を行っており、平成16年では47社・団体で供給実績があることがわかりました。

調査結果のポイント

  1. 全国の定期借地権付住宅は累計で49,287戸
    平成16年末までに全国で供給された定期借地権付住宅の供給は累計で49,287戸となりました。
    内訳は一戸建住宅32,790戸、マンション16,497戸でした。
  2. 平成16年に供給された定期借地権付住宅は2,491戸
    内訳は一戸建住宅989戸、マンション1,502戸でした。
    毎年供給される定期借地権付住宅は、平成12年の5,887戸をピークに毎年減少を続けています。その原因としては、

    土地所有者(地主)の多くは、低金利を背景として、定期借地権による土地活用より、 収益的に有利となる賃貸住宅による土地活用を選択したこと
    都心付近に広大な低・未利用地を保有する企業は、オフバランス化や減損会計の 導入等により、土地の長期保有による活用(定期借地権)よりも、土地の売却を選択したこと
    地価の下落により、住宅用地の購入が容易になったこと
    大手都市銀行は、金融機関の再編・統合等により、定期借地権融資制度を消極化 あるいは取りやめたこと

    があげられ、更に、平成16年に大幅減少となった理由としては、

    従来大量に供給していた都市再生機構の供給が激減したこと

    等が考えられます。


定期借地権付住宅供給の推移


調査結果の概要

1.供給状況

平成5年から供給が始まり、平成16年末までの累計戸数は49,287戸(一戸建 住宅32,790戸、マンション16,497戸)である。
三大都市圏で 全体の83%が供給されている。
平成16年に供給された住宅は2,491戸(一戸建住宅989戸、マンション1,502戸)である。


地域別供給戸数の推移(単位:戸)

地域別供給戸数の推移


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2.借地権の状況

①定期借地権の種類
  一般定期借地権付住宅がほとんどで、建物譲渡特約付借地権住宅は全体の1%程度の45 団地、373戸(うちマンション8団地、206戸)である。
②権利の種類
  一般定期借地権付住宅では賃借権が68%、地上権が32%である。一戸建住宅は86% が賃借権であるが、マンションは63%が地上権である。


定期借地権の種類(単位:団地、戸)

定期借地権の種類


一般定期借地権の権利の種類(単位:戸)

一般定期借地権の権利の種類


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3.一戸建住宅

(1)敷地面積
一戸あたりの敷地面積は、平均222m2で、200m2以上の物件が全体の57%と多くを 占め、100m2未満の物件は0.4%に過ぎない。
地域別に見ると、その他の地域が246m2と最も広く、次いで中部圏、近畿圏、首都 圏の順になっている。首都圏では平均211m2である。
平成16年供給物件の一戸あたり敷地面積は252m2である。


一戸あたり敷地面積(単位:団地)


一戸あたり敷地面積

一戸あたり敷地面積の推移(単位:団地)


一戸あたり敷地面積の推移

(2)住宅の規模
一戸建住宅の延床面積は平均125m2である。


一戸あたり延床面積(単位:団地)

一戸あたり延床面積


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(3)借地期間
借地期間は50年間のものが61%を占めている。平均は50年10ヶ月。地域別には ほとんど差がない。
最長は100年間で、首都圏で供給されている。


借地期間(単位:戸)

借地期間


(4)一時金の種類
ほとんどが保証金方式で、95%を占めている。権利金方式は3%で79団地しかない。保証金と権利金の両方を徴収する併用方式も83団地あった。


一時金の種類(単位:団地)

一時金の種類


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(5)保証金
保証金方式における保証金の平均は618万円で、250万円~1,000万円未満が69%を占めている。地域別にみると、首都圏は平均860万円で最も高い。
保証金の平均は、平成5年から平成11年までおおむね600万円台で推移していたが、平成12年に776万円となり、以後下降している。平成16年では379万円である。


保証金の分布(単位:団地)

保証金の分布

保証金の推移(単位:団地)

保証金の推移

土地価格に対する保証金の割合は、平均19%である。その分布を見ると、10%~20%未満の団地が最も多く、54%を占めている。


土地価格に対する保証金の割合(単位:団地)

土地価格に対する保証金の割合

(6)地代
月額地代の平均は2.8万円。2.0万円~3.0万円未満で半数近い48%を占めている。
地域別に見ると、近畿圏では平均3.2万円で最も高く、次いで首都圏が3.1万円である。
月額地代は、平成6年以降おおむね2.8万円前後で推移し、平成12年に3万円になったが、平成13年に2.4万円に下落している。平成14年以降は2.8万円前後で推移している。平成16年は2.8万円である。


地域別月額地代(単位:団地)

地域別月額地代


月額地代の推移(単位:団地)

月額地代の推移


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(7)住宅価格
住宅価格の平均は2,446万円である。2,000万円~2,500万円未満が最も多く、39%である。


住宅価格の分布(単位:団地)

住宅価格の分布


(8)周辺の分譲住宅価格との比較
定期借地権付住宅とその周辺にある土地所有権付一戸建分譲住宅価格を比較すると、 定期借地権付住宅の価格は土地所有権付分譲住宅価格の56%となった。
比較に際しては、定期借地権付住宅の敷地面積は土地所有権付分譲住宅の敷地面積よ り大幅に広いので、敷地面積を同規模に修正して行った。


周辺の戸建分譲住宅価格に対する定期借地権付住宅価格の割合(単位:団地)

周辺の戸建分譲住宅価格に対する定期借地権付住宅価格の割合


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マンション

(1)専有床面積
一戸あたりの専有床面積は平均85m2。80~90m2未満が26%と最も多く、 100m2以上が21%で2番目に多くなっている。
地域別に見ると、中部圏が最も広く93m2である。


専有床面積(単位:団地)

専有床面積


(2)借地期間
借地期間は平均で56年1ヶ月。50年超52年までが37%と最も多い。全体の4 割を60年以上の物件が占めている。最長は80年である。


借地期間(単位:戸)

借地期間


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(3)一時金の種類
一時金は、保証金方式が42%と最も多く、次いで権利金方式が37%、併用方式が 20%となっている。権利金を徴収するケースは併用方式も含めると56%となり、定期借地権付一戸建住宅に比べかなり多くなっている。


一時金の種類(単位:団地)

一時金の種類


(4)保証金
保証金方式における保証金の平均は249万円である。
土地価格に対する保証金の割合は平均21%。10%~20%未満が43%を占めている。


保証金の分布(単位:団地)

保証金の分布


土地価格に対する保証金の割合(単位:団地)

土地価格に対する保証金の割合


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(5)権利金
権利金方式における権利金の平均は316万円である。
土地価格に対する権利金の割合は平均24%である。


権利金の分布(単位:団地)

権利金の分布

土地価格に対する権利金の割合(単位:団地)

土地価格に対する権利金の割合


(6)地代
月額地代は平均で1.4万円であり、1.0~1.5万円未満が41%と最も多い。
土地価格に対する年額地代の割合は平均1.9%である。


月額地代(単位:団地)

月額地代


土地価格に対する年額地代の割合(単位:団地)

土地価格に対する年額地代の割合


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